专访著名房产专家蔡为民：下一个房产投资风口，将于海南“起飞”

希鸥网专访11月26日资讯

自从今（2020）年6月中央宣布“支持海南成为全球最开放水平的自贸港”并给予一系列优惠政策后，海南便成为众“司”之地，越来越多的企业、社团不绝于途前往考察或注册公司。这其中就包括了刚完成新书《大国担当——新“全球化”下，“一带一路”的经济与战略布局》的知名房产与财经专家蔡为民，也“蹭”热度似的与上海现代服务业联合会合作，率领20余位沪台企业家奔赴海南考察，拜会当地产官学界并参与高峰论坛。

蔡为民长期研究房地产，经常在媒体上评论各地楼市与经济独到观点，此番专程到海南考察，以花絮形式发表系列论述，一再表示：虽然有些专家因“历史经验”不看好，但海南自贸港没有或不容许有失败的理由。

向来以“趋势判断”见长、曾经在2014年楼市最低迷时喊出“房价四年内翻番”而声名大噪的蔡为民老师，这次如此“异乎寻常”的看好海南，不免在市场引起关注与好奇。

这篇文章试图从“话说从头”的方式，还原蔡为民在房产与财经领域的发展与积累历程，以利所有的人做出判断。

问：请蔡老师介绍一下您与房地产研究的渊源，近些年在房地产研究评论上主要的方向和议题是什么？

我从事房地产研究超过30年，刚开始跟一般的专家在研究方向上比较雷同，主要是根据房地产市场的供给和需求面去做整个楼市走势的判断。后来，我发现房地产虽然号称火车头工业，但它的本质却是一个被推动的行业。

一般来讲，房地产上下游直接关联产业可能超过70个，比如：建筑设计、建造、销售、建材、家装等等。究其本质，房地产行业本身并没有多大的主导性，因为它太重要了，根本不容出现闪失，使得政策干预无所不在，这在许多国家都是如此。多数行业往往是通过供需关系来决定发展方向和规模，但房地产更多的是受政策影响，因此在许多专家一直强调“市场由供需决定”时，我始终持反对意见，认为这句话只正确了一半，完整的说法应当是“市场由供需决定，但政策决定供需”。

正因如此，最近这20年我更多的是研究政治、政策、金融、经济、社会这五个层面对房地产市场的影响。尤其是伴随着中国的崛起，我们与世界的接轨越来越广泛且深刻，市场变化越来越大，同时也越发不好控制与预判，“非房地产因素”更加深刻地影响着房地产，所以我的研究方向发生了明显的变化。

这就是为什么很多人说蔡老师你写“一带一路”是跨界之作，而我并不认同这句话的原因。其实“一带一路”深刻影响着城市地位与定位，而城市定位与地位的变化，和城市的房地产发展堪称祸福与共、唇齿相依。

问：您组织、率领20多位台商企业家参加了11月13日的海南•未来产业高峰论坛暨自贸港考察团，并且获得当地的官学界高层接待与交流，引起不小关注。请问此次参与是出自于什么目的？

此番考察最主要的还是对海南自贸港未来发展的看好，其次是正好遇到在上海极具指标与代表性的民间社团——“上海现代服务业联合会”主导的“未来产业园”动工。

这个项目非常受到海南省政府重视，面积在六平方公里以上，说它是具指标意义的产业园毫不为过。在联合会高层的邀请与鼓励之下，我动员了20多位以台商为主的考察团去海南参与动工活动，一方面参加未来产业高峰论坛，一方面拜会当地产官学界，其中包括：海南省政府领导、海口市政府领导、海南大学自贸港研究院领导、建工集团海南总部领导，甚至到文昌考察了非常有特色的房地产项目，在紧密的互动和交流之后，收获颇丰。

问：此次考察之行有哪些收获？你认为其中有值得大家关注的房地产相关信息吗？

我曾经到过海南数次，但是因为过去到海南主要是旅游，一般都是应邀去三亚演讲后便离开，并没有过多关注这个岛屿。而这次的考察非常用心，也努力接收到很多即时、有用的信息。因为它已经成为高层领导的“三个亲自”——亲自谋划、亲自部署、亲自推动的自贸港，份量非同小可。因为海南省基于过去“成也房地产，败也房地产”的惨痛经验，对房地产做出了许多严格限制，如：限购、限贷、限售。即以“炒房”为目的之购买，并不合适进入海南，而需“从长计议”，以“价值投资”的理论，中长期持有为好。

事实上，除了房地产之外，我们还与海南多个机构建立了沟通渠道以获取“有用信息”，对于后期实地考察和投资项目的筛选，皆有益处。

“2025年前封关”到底意味着什么？首先既然是“前”，很可能2024年就封关，届时海南会变成类似香港的状态，除了进出大陆有限制（一线放开，二线管住），资金流通与人员往来将更加自由、便利，也就是说，封关之后，国外的资金、人员要进出海南将极为顺畅，预期会有大量的国际高级白领和投资热钱进入，到时候海南的房地产市场肯定也会有一定程度的开放，进而对于房价的推升有着很大助力。

换言之，未来的三年内，从某种意义上讲是政府意志主导的政策在压住房价，而非市场“天生自然”，这与上海的情况类似，但封关之后情况将丕变。因此对海南的发展有信心、有兴趣的人，应该要提早进行布局。

问：在当前的全国乃至全球大背景下，您认为海南房产是否值得投资？自贸港的建立会对海南房产投资市产生哪些影响？

首先我们必须了解当前的全国乃至全球的大背景究竟是什么？这是我们得出答案的基本前提。从全球角度来看，虽然拜登上台之后必然对会之前特朗普“逆全球化”、单边主义的政策做出重大调整，但是已经造成的影响与破坏不会马上消失和修复。此外，11月15日《区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)》正式签署，15个成员国总人口、经济体量、贸易总额均占全球总量约30%，将会为全球经济带来巨大影响，可以称之为“新全球化”的破冰行动！

由此不难看出中央设立海南“自贸港”有着相当高的战略眼光，其中最大的关联是“一带一路”。

眼前为实的是，中国贸易伙伴的排序已经由原来的美国转变为欧盟、东盟、美国。截止今年第三季度，第一名已经变成东盟。为什么会有这么强烈的变化？这跟“一带一路”的持续、有效推进密不可分。而海南在“一带一路”的“一路向南”上，扮演着关键角色——RCEP、一带一路、海南三者环环相扣，注定了海南的快速崛起，随之而来的必然是城市地位蹿升与房价走高。

基本上我可以论断，随着“海南自贸港”的推进和成熟，2025年前封关后，海南房价在相当长的时间里，将呈现“爬坡”走势。是的，过去海南的房价是下跌过，而且跌的很惨，但那是没有实体产业支撑、纯粹投机炒作、价位虚高的必然结果，现在的情况则完全不同，有了中央的背书和支持，我找不到“海南自贸港”有任何失败的理由或者原因，更找不到海南房价整体下跌的可能性。

问：据了解您刚发行了新书《大国担当》，能简单介绍一下内容吗？新书中提到新“全球化”下的经济和战略布局，同时还提到了海南对于南海的意义，其间有什么联系？

写这本书是因为我看过、听过、参与过很多与“一带一路”相关的演讲和专著，看完或者听完之后，我始终觉得很多论述不适合普通民众思考，或过于官样文章，不少问题没有讲透，所以我就想写一本深入浅出的专论，来探讨“一带一路”对于中国、周边国家、国际究竟会带来哪些影响？

这本书里我论述了国际视野下的产业发展和贫富关系，并提出了自己的观点和解决措施，最重要的还是对“一带一路”的解读，包括：推动“一带一路”可说的内涵与不可说的“秘密”，乃至“族群分裂”其实跟贫富差距越来越大，有非常密切的关系；而当前美国的状态已完美演绎与见证。

我在书中特别强调了为什么国家选择海南作为自贸港？原因很多，除了海南是离岛、工业化程度低，是“改革开放”升级版的最佳试验田，它更是确保南海主权的钢铁堡垒，同时又是太平洋跟印度洋之间重要的交通海路，做为“泛亚铁路经济圈”的重要组成部分，使得海南与“一带一路”、RCEP、东盟的“亲密关系”，不言可喻。

必须知道的是，现在整个中国的经济发展与以往已经完全不同，不仅仅是内外“双循环”而已。我们都知道上海港及宁波港是世界数一数二的集装箱、散货码头，但透过“一带一路”的中欧班列、西部陆海新通道、中欧陆海快线，我们的贸易枢纽通路已经有了很大的改变，由集中蜕变为分散，以因应美国为主的外部势力对中国包括经贸、军事的各种形式干扰。

尤为重要的是，海南对于南海有着意义非常的战略地位与价值！随着海南的城市地位与建设升级，可以增强“主权在我”之国际公共水域的把控，一方面能提升中国全球影响力，一方面可以排除“域外国家”找到插手南海的借口。

这些都是我在“大国担当”这本书中，多所著墨之处。

问：疫情后中国在世界格局上的位置变化越来越大，结合目前国内的基本导向和您对海南房产市场的考察，你最大的想法和建议是什么？

目前我的想法还非常的不成熟，但我能清楚的判断，海南及其自贸港的发展在中国复兴、崛起过程中，必然扮演非常重要的角色，我不想错过政策与市场红利，所以才积极组织这次考察活动。只是如何“一击中的”的抓住海南机遇？目前还没有特别清晰的路径。

比较明确的，是初步以上海现代服务业联合会、中华两岸商机促进会为主体，结合相关学术团体如：复旦科技园研究院、海南大学、社科院……等单位，共同筹组“海南产业发展研究院”，共同为海南自贸港建设的推进添砖加瓦，除此之外，我还会持续通过考察团和看房团的实地探查，更深入、掌握海南产业的发展脉络，希望能实现“结合更多包括台商在内的外部力量，为《台湾商品交易中心》、《台湾产业园》等项目落地”之梦想而戮力以赴。

20年前我进驻上海，当时上海流行的一句话是“一年一个样，三年大变样”，如果把它套用在海南，不就是“封关”之时？他山之石，可以攻玉，我建议所有投资人因应时代变迁，开始信奉“价值投资”，密切关注海南的发展，进而在深入观察中，发现、捕捉并掌握商机。